LSMI19 Diritto condominiale
6 aprile 2020
Diritto condominiale

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

Premessa di carattere generale
Prendiamo le mosse da una articolata considerazione di fondo:
• la casa è un bene primario ed essenziale;
• la stragrande maggioranza degli italiani vive in condominio;
• i condominii devono comunque funzionare per rendere concreto il diritto alla casa, costituzionalmente previsto per gli italiani;
• questo “funzionamento” comprende l’erogazione dei servizi essenziali (quali l’acqua sanitaria e il riscaldamento);
• questi servizi essenziali vengono erogati da imprese esterne ai condominii, le quali devono ricevere, per quanto forniscono, la controprestazione in denaro;
• è, quindi, necessario che i condominii dispongano delle risorse necessarie;
• queste risorse non possono che provenire dai condomini.
Tutto questo porta alla banale, ma essenziale, considerazione, che i condomini devono poter disporre del denaro da versare nelle casse condominiali, necessario per far fronte alle esigenze finanziarie dei condominii stessi.
In sostanza, quindi, il tema da affrontare è quello del bilanciamento degli interessi e dei diritti: da un lato, i condomini si trovano costretti a rivedere il loro stile di vita e a intervenire, con tagli a volta anche molto significativi, sul loro stile di vita e, dall’altro, i condominii devono comunque ricevere da quegli stessi condomini le risorse necessarie al loro funzionamento.
La possibile “patologia”
E’ possibile, in questo periodo storico addirittura probabile, che i condomini, a causa delle situazione generale e dei suoi riflessi sulla situazione economica delle persone si trovino – si pensi a chi perde l’impiego, a chi viene ammesso alla cassa integrazione guadagni e così via – nell’impossibilità di far fronte, in tutto o in parte, all’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali dovuto in base al rendiconto e/o al preventivo approvato dall’assemblea.
Non è una situazione “inedita”; anzi, è ben nota da sempre, al punto che già nel 1942 il legislatore l’ha prevista e ha introdotto nell’ordinamento gli “strumenti” di reazione che il condominio può usare. Si pensi all’art. 63 disp. att. cod. civ., il cui primo comma prevede la possibilità che l’amministratore, anche senza alcun “passaggio” assembleare, chieda e ottenga, relativamente all’importo della morosità, “un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
E’ sempre e comunque auspicabile che il condominio riesca a trovare, con i condomini morosi, un punto di intesa idoneo a consentire un recupero del credito, ma è sicuramente possibile che questo non avvenga e che l’amministratore, in ottemperanza agli artt. 1129, primo comma, n. 3) cod. civ. e 63 disp. att. cod. civ., si trovi, prima, a munirsi di un’ingiunzione di pagamento, prima, e, poi, a metterla in esecuzione contro il condomino moroso.
Questo porterebbe ad un conflitto, ad un contenzioso tra il condominio e il condomino moroso.
In questo scontro il condominio parte in vantaggio, in quanto l’obbligo del condomino di – per usare le parole dell’art. 1118, terzo comma, cod. civ. – “contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni” non può essere posto seriamente in discussione.
Bisogna, tuttavia, avere presente – e darne conto – due “armi”, che la recente legislazione ha introdotto a beneficio del condomino.
A ben vedere, tuttavia, è corretto considerarle non “armi” nelle mani dei condomini inadempienti, impegnati nel tentativo di resistere alle legittime pretese del condominio, ma autentiche “chiavi di lettura” della situazione, nel contesto di un problema generale, diffuso a livello nazionale. Esiste, infatti, il serio e concreto rischio che si produca un “effetto – domino” e che si inneschi un pericoloso circolo vizioso: i condomini non versano quanto dovuto al condominio, quest’ultimo non paga le imprese fornitrici, a loro volta le imprese fornitrici entrano in crisi e non versano gli stipendi ai lavoratori o li collocano in cassa integrazione o addirittura li licenziano e tutto questo porta, in ultima analisi, alla “creazione” di altri condomini impossibilitati a far frote ai loro obblighi e così via.
Lo scontro tra condomini e condominii: le possibili reazioni dei condominii e le possibili argomentazioni difensive dei condomini
In questo possibile conflitto, una vera e propria “guerra tra poveri”, i condominii potrebbero provare, per scongiurare il rischio di una situazione di difficoltà che oltrepassi il punto di non ritorno, a ricorrere alla costituzione di un fondo cassa ad hoc: mettendo a frutto la disponibilità di quei condomini, i quali non si trovassero in difficoltà, l’assemblea potrebbe deliberare la costituzione di un fondo da usare per “coprire i buchi” causati dalle varie morosità e evitare, così, di causare al condominio, in primis, e all’intero sistema economico, poi, problemi ben più seri.
Da notare che la costituzione di tale fondo cassa ad hoc era stata pensata prima della riforma del condominio del 2012 / 2013 – si pensi a Cass. 18.4.2014 n. 9083 [“nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. 13631/2001; 3463/1975)”] – e, quindi, della collocazione in secondo piano della solidarietà passiva tra condomini, ma non si vedono ragioni per cui tale “strumento” non debba essere più considerato attuale e legittimo.
Per parte loro, i condomini morosi, “aggrediti” dal condominio con l’ingiunzione di pagamento, potrebbero invocare, a loro difesa, l’applicazione dell’art. 3, comma 6 bis, D. L. 23.22020 n. 6, ai sensi del quale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Detto altrimenti: i condomini morosi potrebbero tentare di difendersi, giustificando il mancato pagamento con una carenza di liquidità da ricondurre al “rispetto delle misure di contenimento” adottate per contrastare la pandemia del Covid19.
Considerazione finale
Queste brevi deduzioni contribuiscono a rendere ulteriormente chiara la gravità del quadro generale, che la diffusione del Covid19 ha creato e sta ancora causando.
In pari tempo, contribuiscono a rendere ancora più evidente la necessità che si trovi una qualche forma di intervento a supporto non solo e non tanto dell’“universo condominio”, quanto dell’intero sistema economico e sociale italiano, di cui il citato “universo condominio” costituisce una significativa parte integrante.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

La “nascita” del condominio, la presunzione di proprietà comune e l’individuazione delle proprietà individuali attraverso il titolo contrario

Il condominio costituisce una situazione di comproprietà indivisa: quando esiste un edificio composto da unità immobiliari di proprietari diversi, alcune parti di tale edificio “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio” (art. 1117, primo comma, cod. civ.). Si tratta essenzialmente di “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” (art. 1117, primo comma, n. 1) cod. civ.). Ma quando sorge il condominio e quali sono i criteri per individuare le parti comuni e distinguerle dalle parti dell’edificio di proprietà individuale?

leggi tutto
4 ottobre 2018

Qualche riflessione in ordine alla gestione del condominio nelle circostanze eccezionali imposte dal Covid-19 – il ruolo di primo piano degli amministratori e l’importanza della stretta collaborazione tra amministratori e amministrati

Tra le misure, adottate e quindi imposte dal Governo per fronteggiare la diffusione del contagio da Covid-19, spicca il divieto di assembramenti: in sostanza, non ci si può riunire, né in luoghi pubblici né in luoghi privati, per incontri, riunioni, convegni e altro. Il divieto riguarda anche le assemblee condominiali, riunioni nell’ambito delle quali il rispetto della distanza di sicurezza di almeno 1 metro è, di fatto, impossibile. Si pone, quindi, il problema del rischio di una sostanziale “paralisi” della vita dei condominii, enti di gestione che sono stati privati dei loro organi decisionali.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [parte 2]

In questa seconda parte del contributo sul tema della eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati, l’attenzione si concentrerà in particolare sui concetti introdotti dall’art. 4, commi 4 e 5, L. 9.1.1989 n. 13 e cioè sui presupposti, i limiti e le condizioni del legittimo diniego a un intervento edilizio su un edificio vincolato.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici vincolati [Parte 1]

Per ovvie ed evidenti ragioni, nel Belpaese l’esigenza di trovare un compromesso, di individuare un soddisfacente punto di incontro tra la tutela del patrimonio immobiliare storico / artistico e la protezione delle persone che, negli edifici assoggettati a tali vincoli, abitano e lavorano, è particolarmente sentita. Negli anni, con il mutare della sensibilità sociale e l’aumento dell’attenzione a certi temi, si è assistito a un’autentica evoluzione, a una vera e propria “rivoluzione” che ha portato a “mettere a fuoco” una serie di principi fondamentali. Un’attenzione particolare è stata – ed è – dedicata al bilanciamento di interessi tra la tutela delle persone in difficoltà e la salvaguardia del patrimonio storico / artistico

leggi tutto
4 ottobre 2018

Lastrico solare in condominio: nel silenzio dell’art. 1126 cod. civ., chi decide di eseguire l’intervento di manutenzione?

Il codice civile, all’art. 1126 cod. civ., detta la regola per ripartire le spese legate agli interventi manutentivi sui lastrici solari, ma nulla dice in merito all’individuazione del soggetto legittimato a decidere se dare corso oppure no a quegli interventi. In questa sede si vuole rispondere a questa precisa e specifica domanda: chi ha il potere di decidere di eseguire la manutenzione sui lastrici solari?

leggi tutto
4 ottobre 2018

L’assemblea ordinaria del super-condominio

La riforma del condomino del 2012 / 2013 ha “fatto emergere” e regolamentato – benché in maniera lacunosa e poco chiara, pur ponendosi l’obiettivo di “snellire” – il fenomeno del super-condominio. Tra gli elementi più caratteristici c’è una sorta di “sdoppiamento” dell’assemblea ordinaria, nella quale sono chiamati ad esprimete il voto soggetti diversi a seconda delle materie contenute nel’o.d.g..

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – nessun interesse a impugnare se, sul piano economico, il pregiudizio è modesto

Ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., ciascun condomino è legittimato a impugnare davanti all’Autorità Giudiziaria, chiedendone l’annullamento, le delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. In alcuni casi e per specifiche ragioni, autorevolmente individuate da Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806, le delibere non sono annullabili, ma nulle, con la conseguenza – tra le altre – che il condomino può impugnarle senza limitazioni di tempo, chiedendo non il loro annullamento, ma l’accertamento – e, con esso, la dichiarazione – della loro nullità. In sede di impugnazione, il condomino attore deve dimostrare di avere un preciso interesse all’accertamento di tale nullità, in assenza del quale la sua domanda è destinata al rigetto.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il fondo patrimoniale non “protegge” dal condominio creditore

Non sembra fuori luogo dedicare qualche riflessione al fondo patrimoniale e alla sua relazione – verrebbe quasi da dire “interazione” – con la morosità condominiale. In buona sostanza, ci si chiede se la costituzione di un fondo patrimoniale ex art. 167 e ss. cod. civ. possa efficacemente “mettere al riparo” i beni costituiti (o “conferiti”) in quello stesso fondo rispetto alle possibili iniziative del condominio nei confronti dei condomini morosi

leggi tutto