LSMI19 Diritto condominiale
6 aprile 2020
Diritto condominiale

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

Qualche riflessione in merito alle morosità condominiale nell’epoca del Covid19

In questo periodo, con l’emergenza sanitaria e le tristemente note – e, comunque, facilmente intuibili – ricadute economiche su tutti gli italiani, si pone in maniera tutt’altro che secondaria il tema della morosità condominiale e del circolo vizioso, che questa crea di provocare.

Premessa di carattere generale
Prendiamo le mosse da una articolata considerazione di fondo:
• la casa è un bene primario ed essenziale;
• la stragrande maggioranza degli italiani vive in condominio;
• i condominii devono comunque funzionare per rendere concreto il diritto alla casa, costituzionalmente previsto per gli italiani;
• questo “funzionamento” comprende l’erogazione dei servizi essenziali (quali l’acqua sanitaria e il riscaldamento);
• questi servizi essenziali vengono erogati da imprese esterne ai condominii, le quali devono ricevere, per quanto forniscono, la controprestazione in denaro;
• è, quindi, necessario che i condominii dispongano delle risorse necessarie;
• queste risorse non possono che provenire dai condomini.
Tutto questo porta alla banale, ma essenziale, considerazione, che i condomini devono poter disporre del denaro da versare nelle casse condominiali, necessario per far fronte alle esigenze finanziarie dei condominii stessi.
In sostanza, quindi, il tema da affrontare è quello del bilanciamento degli interessi e dei diritti: da un lato, i condomini si trovano costretti a rivedere il loro stile di vita e a intervenire, con tagli a volta anche molto significativi, sul loro stile di vita e, dall’altro, i condominii devono comunque ricevere da quegli stessi condomini le risorse necessarie al loro funzionamento.
La possibile “patologia”
E’ possibile, in questo periodo storico addirittura probabile, che i condomini, a causa delle situazione generale e dei suoi riflessi sulla situazione economica delle persone si trovino – si pensi a chi perde l’impiego, a chi viene ammesso alla cassa integrazione guadagni e così via – nell’impossibilità di far fronte, in tutto o in parte, all’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali dovuto in base al rendiconto e/o al preventivo approvato dall’assemblea.
Non è una situazione “inedita”; anzi, è ben nota da sempre, al punto che già nel 1942 il legislatore l’ha prevista e ha introdotto nell’ordinamento gli “strumenti” di reazione che il condominio può usare. Si pensi all’art. 63 disp. att. cod. civ., il cui primo comma prevede la possibilità che l’amministratore, anche senza alcun “passaggio” assembleare, chieda e ottenga, relativamente all’importo della morosità, “un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
E’ sempre e comunque auspicabile che il condominio riesca a trovare, con i condomini morosi, un punto di intesa idoneo a consentire un recupero del credito, ma è sicuramente possibile che questo non avvenga e che l’amministratore, in ottemperanza agli artt. 1129, primo comma, n. 3) cod. civ. e 63 disp. att. cod. civ., si trovi, prima, a munirsi di un’ingiunzione di pagamento, prima, e, poi, a metterla in esecuzione contro il condomino moroso.
Questo porterebbe ad un conflitto, ad un contenzioso tra il condominio e il condomino moroso.
In questo scontro il condominio parte in vantaggio, in quanto l’obbligo del condomino di – per usare le parole dell’art. 1118, terzo comma, cod. civ. – “contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni” non può essere posto seriamente in discussione.
Bisogna, tuttavia, avere presente – e darne conto – due “armi”, che la recente legislazione ha introdotto a beneficio del condomino.
A ben vedere, tuttavia, è corretto considerarle non “armi” nelle mani dei condomini inadempienti, impegnati nel tentativo di resistere alle legittime pretese del condominio, ma autentiche “chiavi di lettura” della situazione, nel contesto di un problema generale, diffuso a livello nazionale. Esiste, infatti, il serio e concreto rischio che si produca un “effetto – domino” e che si inneschi un pericoloso circolo vizioso: i condomini non versano quanto dovuto al condominio, quest’ultimo non paga le imprese fornitrici, a loro volta le imprese fornitrici entrano in crisi e non versano gli stipendi ai lavoratori o li collocano in cassa integrazione o addirittura li licenziano e tutto questo porta, in ultima analisi, alla “creazione” di altri condomini impossibilitati a far frote ai loro obblighi e così via.
Lo scontro tra condomini e condominii: le possibili reazioni dei condominii e le possibili argomentazioni difensive dei condomini
In questo possibile conflitto, una vera e propria “guerra tra poveri”, i condominii potrebbero provare, per scongiurare il rischio di una situazione di difficoltà che oltrepassi il punto di non ritorno, a ricorrere alla costituzione di un fondo cassa ad hoc: mettendo a frutto la disponibilità di quei condomini, i quali non si trovassero in difficoltà, l’assemblea potrebbe deliberare la costituzione di un fondo da usare per “coprire i buchi” causati dalle varie morosità e evitare, così, di causare al condominio, in primis, e all’intero sistema economico, poi, problemi ben più seri.
Da notare che la costituzione di tale fondo cassa ad hoc era stata pensata prima della riforma del condominio del 2012 / 2013 – si pensi a Cass. 18.4.2014 n. 9083 [“nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. 13631/2001; 3463/1975)”] – e, quindi, della collocazione in secondo piano della solidarietà passiva tra condomini, ma non si vedono ragioni per cui tale “strumento” non debba essere più considerato attuale e legittimo.
Per parte loro, i condomini morosi, “aggrediti” dal condominio con l’ingiunzione di pagamento, potrebbero invocare, a loro difesa, l’applicazione dell’art. 3, comma 6 bis, D. L. 23.22020 n. 6, ai sensi del quale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Detto altrimenti: i condomini morosi potrebbero tentare di difendersi, giustificando il mancato pagamento con una carenza di liquidità da ricondurre al “rispetto delle misure di contenimento” adottate per contrastare la pandemia del Covid19.
Considerazione finale
Queste brevi deduzioni contribuiscono a rendere ulteriormente chiara la gravità del quadro generale, che la diffusione del Covid19 ha creato e sta ancora causando.
In pari tempo, contribuiscono a rendere ancora più evidente la necessità che si trovi una qualche forma di intervento a supporto non solo e non tanto dell’“universo condominio”, quanto dell’intero sistema economico e sociale italiano, di cui il citato “universo condominio” costituisce una significativa parte integrante.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

Desiderate maggiori informazioni su questo argomento?
Il nostro team di esperti è a Vostra disposizione.


Altri post sul tema "Diritto condominiale":

4 ottobre 2018

Condominio – la C.T.U. percipiente quale strumento per accertare i danni da infiltrazione

In epoca recente – il riferimento è alla sentenza n. 1875 del 3.5.2022 – la Corte d’Appello di Napoli si è pronunciata in tema di risarcimento del danno da infiltrazione, con specifico riferimento ai mezzi di prova di tale danno e della relativa responsabilità. Nel farlo, la Corte ha utilizzato – è il caso di dirlo: bene – l’insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (cui “fa eco” la giurisprudenza di merito) in tema di Consulenza Tecnica d’Ufficio con funzione deducente e con funzione percipiente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la condizione di procedibilità dell’avvenuto esperimento della mediazione è soddisfatta quando la mediazione stessa è stata effettiva

In alcune materie – tra queste, il condominio e quindi il diritto condominiale – è necessario, prima di avviare la causa civile, esperire il tentativo di conciliazione. Se questo non ha luogo, allora l’azione risulta non procedibile. Si tratta di capire bene questo concetto e cioè di “mettere a fuoco” cosa debba intendersi con l’espressione “mediazione effettiva”. A questo proposito appare particolarmente interessante una recente pronuncia del Tribunale di Lanciano che ha “messo a fuoco” alcuni punti fermi

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – la cessazione dell’amministratore e il suo compenso

La sentenza 7.6.2022 n. 8862 del Tribunale di Roma – per la quale chi scrive è in debito verso Condominioweb, News del 28.6.2022 – ha affrontato una fattispecie particolare e cioè quella del diritto al compenso dell’amministratore cessato dalla carica. Lo ha fatto con una decisione che – è corretto anticiparlo da subito – a chi scrive appare non convincente

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – è legittimo rimuovere il servoscala privato per installare l’ascensore condominiale

Con la sua sentenza 1.6.2022 n. 8645 il Tribunale di Roma ha affrontato una fattispecie particolare, entrando nel merito del rapporto tra l’impianto privato di un condomino, installato ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 2, secondo comma, L. 9.1.1989 n. 13, e l’ascensore condominiale deliberato dall’assemblea, arrivando a concludere che legittimamente l’amministratore ha rimosso tale impianto privato, ostacolo insormontabile all’esecuzione della delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione dell’ascensore

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – il “costo” della mancata adesione alla mediazione di cui al D. Lgs. 4.3.2010 n. 28

E’ noto che il D. Lgs. 4.3.2010 n. 28. ha introdotto nel nostro ordinamento la mediazione “finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali”, prevedendo che in alcune materie questa costituisca condizione di procedibilità della successiva causa civile. Il legislatore, perseguendo l’obiettivo di ridurre significativamente – grazie alla mediazione – il “carico” dei Tribunali e dei Giudici di Pace, ha anche inserito nella normativa un impianto sanzionatorio per la parte che non partecipi alla mediazione “senza giustificato motivo”. In epoca molto recente il Tribunale di Termini Imerese ha fatto buona applicazione di questa normativa, sottolineando efficacemente le possibili conseguenze per il condominio della mancata adesione alla procedura di mediazione.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio – quando e come la mediazione impedisce la decadenza dall'impugnazione della delibera

L’art. 1137, secondo comma, cod. civ. prevede il diritto dei condomini di impugnare le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio e impone l’obbligo – a pena di decadenza – di esercitare tale diritto entro trenta giorni.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: il quorum costitutivo è un requisito permanente dell'assemblea

E’ noto a tutti che l’assemblea di condominio si considera “regolarmente costituita” ex art. 1136, primo e terzo comma, cod. civ. se ad essa interviene un certo numero, minimo, di condomini, titolari di un certo quantitativo, minimo, di millesimi. La presenza di questi numeri minimi all’apertura dei lavori dell’assemblea, tuttavia, non basta: essa deve sussistere per l’intera durata della riunione, a pena di sopravvenuta inesistenza dell’assemblea condominiale.

leggi tutto
4 ottobre 2018

Condominio: in caso di mancata convocazione la prova di resistenza non serve

Ci si interroga sulla possibilità di “salvare” la delibera impugnata dal condomino che non è stato convocato: si può fingere che il condomino sia intervenuto e abbia votato e, quindi, conteggiare il suo voto come se fosse stato espresso e, all’esito, annullare la delibera solo se quel voto risulta determinante? Detto altrimenti: il vulnus della mancata convocazione attiene unicamente al voto oppure si deve ritenere che vi sia qualcosa di più grave, tale da precludere la possibilità di quel “salvataggio”?

leggi tutto