LSMI19 Real Estate
4 ottobre 2018
Real Estate

Real Estate Crowdfunding

Real Estate Crowdfunding

L’espressione crowdfunding indica il processo con cui più persone (crowd) conferiscono somme di denaro (funding), anche di modesta entità, per finanziare un progetto imprenditoriale o iniziative di diverso genere utilizzando siti internet (piattaforme o portali) e ricevendo talvolta in cambio una ricompensa.

Si parla di equity-based crowdfunding quando tramite l'investimento si acquista un vero e proprio titolo di partecipazione in una società: in tal caso, la “ricompensa” per il finanziamento è rappresentata dal complesso di diritti patrimoniali e amministrativi che derivano dalla partecipazione nell'impresa. Il modello, invece, basato sull’utilizzo di capitale di debito prende il nome di lending-based crowdfunding ed utilizza anch’esso le piattaforme come intermediari finanziari che promuovono progetti di ricerca di finanziamenti, operando gli investitori come una ordinaria banca che presta il denaro necessario a finanziare un progetto. Parimenti diffuse sono forme di crowdfunding non equity, quali ad esempio il donation based crowdfunding e il rewards crowdfunding, rispettivamente basati sulle donazioni per sostenere il finanziamento di progetti con finalità sociale il primo e sui “premi o ricompense” ai sostenitori finanziari di una idea culminata in un prodotto o una attività il secondo.

I numeri del crowdfunding in Italia

Il mercato italiano del crowdfunding, e di quello equity in particolare, presenta invero ancora numeri particolarmente esigui e ridotti se comparati con quelli che esprimono invece i mercati continentali ed anglosassoni; mentre le piattaforme

europee hanno registrato nel 2015 una raccolta di ben 5,4 miliardi di euro , segnando una crescita del 92% rispetto all’anno precedente, in Italia l’intero mercato crowdfunding (non solo equity quindi), vale solo 90 milioni di euro, di cui appena 7,6 milioni riservati ai finanziamenti in equity per gli investimenti in innovazione. Ciò nondimeno la crescita in Italia avviene a ritmi sostenuti, forte di un potenziale di incremento per lo meno a doppia cifra.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del D.L. n. 50/2017 (c.d. Manovra correttiva 2017) recante, inter alia, disposizioni urgenti in materia finanziaria e misure per lo sviluppo, sono stati rimossi gli ultimi ostacoli ancora esistenti nel nostro ordinamento all’accesso all’equity crowdfunding per tutte le PMI .

La legislazione italiana per il crowdfunding

L’intervento del Legislatore, invero, è apparso quanto mai opportuno per dirimere i contrasti interpretativi sorti a seguito delle previsioni contenute nella pur innovativa Legge di Bilancio 2017 che se per un verso aveva positivamente rimosso i vincoli di accesso all’equity crowdfunding per le piccole e medie imprese non operanti nel campo della innovazione tecnologica (uniche destinatarie in principio delle previsioni in materia di equity crowdfunding), per altro verso tuttavia aveva destato una forte incertezza tra gli operatori a causa della omessa previsione della deroga espressa alle disposizioni societarie originariamente contenuta rispettivamente nei Decreti c.d. Crescita del 2012 ed Investment Compact del 2015 secondo cui le imprese innovative organizzate in forma di s.r.l. potevano offrire al pubblico le proprie quote.

Oggi viene nuovamente previsto in modo espresso che in deroga alle previsioni di cui all’art. 2468 1° comma c.c. le quote di partecipazione in PMI costituite in forma di società a responsabilità limitata possono costituire oggetto di offerta pubblico di prodotti finanziari, anche attraverso i portali per la raccolta di capitali.
L’art. 57 del D.L. n. 50/2017, rubricato Attrazione per gli investimenti, conclude quindi positivamente un lungo percorso di produzione normativa iniziato cinque anni addietro, risultando il nostro Paese il primo in Europa ad essersi dotato di una disciplina specifica , anche sotto il profilo regolatorio , in tema di equity crowdfunding utile a consentire la sottoscrizione da parte di investitori di una partecipazione al capitale sociale della impresa e a garantire l’apertura di accesso al credito alternativa rispetto alle fonti tradizioni di un mercato notoriamente e storicamente bancocentrico.

In questa direzione quindi si deve salutare con particolare favore anche l’ulteriore previsione secondo cui l’atto costitutivo della PMI può creare, anche in deroga all’art. 2479 c.c. 5° comma c.c., categorie di quote che non attribuiscono diritti di
voto o che attribuiscono al socio diritti di voto in misura non proporzionale alla partecipazione da questi detenuta ovvero ancora diritti di voto limitati a particolari argomenti.

In un contesto normativo e regolamentare così delineato possono quindi dirsi definitivamente rimossi i vincoli sino ad oggi esistenti alla comparsa sul mercato di operatori specializzati nel real estate crowdfunding, ovvero quel particolare segmento di raccolta on line di risorse finanziare alternative al sistema bancario, da destinarsi specificamente allo sviluppo di iniziative in campo immobiliare . Nell’equity based real estate crowdfunding gli investitori vengono remunerati attraverso il riconoscimento di una quota di partecipazione al progetto immobiliare finanziato (solitamente commerciale o residenziale) ed il loro rendimento è direttamente collegato al reddito da locazione che la proprietà è in grado di garantire ovvero alla plusvalenza in grado di esprimere in caso di cessione; nel lending based real estate crowdfunding, invece, l’investimento è associato al prestito ipotecario connesso ad un immobile ed il rimborso avviene con il pagamento di interessi proporzionali al capitale finanziato da ogni singolo investitore. Due diversi profili di rendimento quindi (“equity”/“lending”) evidentemente connessi al diverso rischio sotteso.

Investimento immobiliare diretto: una innovativa asset class

Caduta la restrizione di “start-up innovativa” che sino ad oggi ha caratterizzato l’accesso all’equity crowdfunding (verosimilmente causa principale di un mercato tanto asfittico rispetto a quelli europeo e d’oltreoceano) non residuano ulteriori ostacoli per uno sviluppo di future iniziative di raccolta di capitali connotate da un elevato livello di trasparenza ed efficienza. Le piattaforme di real estate crowdfunding, sulla auspicabile scia di quelle già presenti nel mercato europeo , consentiranno la scelta tra progetti o tra società diverse, con evidente frazionamento dei rischi connessi e permetteranno un costante monitoraggio sullo stato di avanzamento dei lavori e sul rendimento medio dell’investimento, i cui tagli potranno partire anche da importi contenuti a 500 euro. La previsione poi che la raccolta possa perfezionarsi solo ove investitori qualificati sottoscrivano il 5% del totale raccolto arricchisce il quadro di tutela per una nuova categoria di investitori rispetto a quella di coloro che sino ad oggi hanno guardato a cospicui investimenti potendo disporre di elevate disponibilità di capitali.

Pare quindi delinearsi una asset class decisamente innovativa – quella dell’investimento immobiliare diretto - per un esercito di potenziali nuovi, piccoli investitori chiamati ad operare e a confrontarsi con un mercato già storicamente presidiato dai fondi immobiliari e sul quale si stanno affacciando i nuovi FIA di credito sorti in risposta al sovrabbondante mercato di non performing loans con sottostanti garanzie immobiliari, causa di non poche preoccupazioni per il ceto bancario. Vi è da auspicare che le novità introdotte dalla Manovra correttiva contribuiscano anche a riaccendere il dibattito – de jure condendo – sulla necessaria riforma fiscale del mercato delle locazioni, vero combustibile per un efficiente andamento delle auspicabilmente numerose future piattaforme di real estate crowdfunding.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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