LSMI19 Diritto condominiale
24 settembre 2019
Diritto condominiale

Supercondominio – la nullità della nomina dovuta agli “elettori” sbagliati

Supercondominio – la nullità della nomina dovuta agli “elettori” sbagliati

La riforma del condominio del 2012 / 2013 ha valorizzato non poco il supercondominio, una realtà che già esisteva e che adesso ha una più compiuta (o forse solo meno incompiuta) disciplina.
La riflessione che segue attiene ad uno specifico aspetto della nomina dell’amministratore del supercondominio, fino a mettere in luce un’ipotesi di nullità di tale nomina.

Il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento
In via di estrema sintesi:
 sussiste il supercondominio quando – per citare le parole dell’art. 1117 bis cod. civ. – “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”;
 in questi casi, “quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio” [art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ.];
 le delibere assembleari, che siano state adottate in materie estranee alla competenza dell’assemblea, sono nulle [in tal senso, Cass. SS.UU 7.3.2005 n. 4806].
Le deduzioni che ne derivano
Rispetto a quanto sopra, si può fare schematicamente sintesi come segue:
 nel caso dei supercondominii formati da oltre sessanta condomini, la nomina dell’amministratore è di competenza – in deroga a quanto prescritto da varie disposizioni [art. 1135, primo comma, n. 1) cod. civ., art. 1129, primo comma, cod. civ., art. 1130 bis, secondo comma, cod. civ, e altre], tutte richiamate dall’art. 1117 bis cod. civ. per ogni altro aspetto del supercondominio – non dell’assemblea dei condomini, ma dell’assemblea dei rappresentanti dei condomini;
 la previsione dell’art. 67 disp. att. cod. civ. in merito ai vari aspetti della nomina di tali rappresentanti, con particolare e specifico riferimento alla “forza” e al rigore di tale previsione, induce a propendere serenamente per la stretta obbligatorietà di tale nomina;
 ne viene che, in caso di supercondominii, l’amministratore deve – nel senso che “non può non” – essere nominato dall’assemblea dei rappresentati dei vari condomini, a loro volta nominati dalle rispettive assemblee ex art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ.;
 sarebbe addirittura possibile e persino ragionevole sostenere un vizio nella convocazione dell’assemblea del supercondominio (e, quindi, nella delibera ivi adottata) se all’o.d.g. ci fosse la nomina dell’amministratore del supercondominio e il relativo avviso fosse trasmesso non ai rappresentanti ex art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ., ma a tutti i condomini.
L’eventuale nomina dell’amministratore del supercondominio compiuta da parte dell’assemblea dei condomini
Le disposizioni di cui danzi, complessivamente considerate e interpretate, portano a chiedersi quale sarebbe la sorte di un’eventuale delibera di nomina dell’amministratore del supercondominio, che fosse adottata dall’assemblea dei condomini e non da quella dei rappresentanti.
La questione è stata affrontata dalla Corte d’Appello di Milano nel decorso anno 2018 ed è stata risolta – questa l’opinione di ci scrive – con la più lineare applicazione delle disposizioni codicistiche.
Ecco la massima – pubblicata in Condominioelocazione.it, 21.6.2018 – di Corte d’Appello Milano 9.5.2018: “La deliberazione con cui l’assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii componenti un complesso supercondominiale decida la revoca dell’amministratore deve ritenersi nulla poiché intervenuta su materia estranea alle sue istituzionali attribuzioni che l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., di carattere eccezionale e di conseguente insuscettibile di applicazione analogica, espressamente limitata alla sola gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell’amministratore”.
In effetti, il ragionamento della Corte milanese è del tutto logico e coerente con le regole di diritto già dianzi prese in considerazione. Esso può essere formulato sotto forma di sillogismo:
 premessa maggiore: tutte le delibere assembleari, che siano adottate in una materia sottratta alla competenza riservata dalla legge dell’assemblea, sono nulle [così Cass. SS.UU. 7.3.2005 n. 4806];
 premessa minore: ai sensi dell’art. art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ., l’assemblea dei condomini di un supercondominio non ha la competenza per provvedere alla nomina dell’amministratore;
 conclusione: la delibera, con cui l’assemblea dei condomini nominasse l’amministratore del supercondominio, sarebbe nulla.
Considerazione finale di ordine pratico
Nella pratica quotidiana si riscontra una certa “avversione” per il supercondominio. Essa è dovuta forse alla scarsa conoscenza dell’istituto giuridico, forse alla poca famigliarità e dimestichezza operativa con esso, forse ancora all’inesperienza “maturata” al riguardo.
Sta di fatto che spesso i condomini, realizzando di trovarsi in una situazione di supercondominio e manifestando al riguardo l’insofferenza sopra accennata, cercano di sottrarsi ad essa e optano per la disapplicazione della normativa vigente in tema, appunto, di supercondominio.
Gli esempi sono molteplici: condominii legati l’uno all’altro da diritti reali (servitù e altro), condominii legati l’uno all’altro da rapporti obbligatori, condominii che adottano – per esempio, ripartendo le spese per edifici, considerati tutti della medesima “consistenza” numerica e millesimale – criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti per legge, compagini supercondominiali che amministrano le parti comuni “alla buona” e secondo il buon senso e via proseguendo.
Chiunque si trovi in queste situazioni deve avere ben presente di trovarsi al di fuori della legge e, quindi, di rischiare che un repentino “cambio di direzione” possa avere conseguenze anche serie. Si consideri – ed è solo un esempio, il primo e più banale di tutti – una situazione in cui il supercondominio abbia nominato il proprio amministratore senza il rispetto dell’art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ. e in cui tale nomina venga dichiarata nulla a distanza magar di mesi, con il rischio che si arrivi a mettere in dubbio la validità di qualsiasi attività svolta da questo “amministratore” del supercondominio.
LS LEXJUS SINACTA - VIA LARGA 19, 20122 MILANO

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